Underförsäkring i BRF – konsekvenser och hur ni undviker det

Underförsäkring kan kosta er BRF miljonbelopp vid skada. Här förklarar vi vad det är, hur det uppstår, vad det kostar – med räkneexempel – och hur ni säkrar rätt försäkringsbelopp.

---

Underförsäkring är ett av de vanligaste och allvarligaste problemen i BRF-försäkring. Trots att det är enkelt att åtgärda i förväg kan det leda till miljonförluster vid en skada. Här förklarar vi allt ni behöver veta.

Vad är underförsäkring?

Underförsäkring uppstår när fastighetens försäkringsbelopp är lägre än det verkliga återanskaffningsvärdet – det vill säga vad det faktiskt kostar att återuppföra fastigheten med modern standard. Det är inte taxeringsvärdet, marknadsvärdet eller bokfört värde som är relevant, utan den faktiska byggnadskostnaden.

I praktiken är underförsäkring vanligare än de flesta tror. Fastighetsvärden och byggkostnader har stigit kraftigt de senaste åren, men många föreningar har inte justerat sitt försäkringsbelopp i takt med detta.

Hur uppstår underförsäkring?

• Föråldrat försäkringsbelopp – Beloppet sattes för 10–15 år sedan och har inte reviderats trots ökade byggkostnader.
• Felaktig beräkningsgrund – Taxeringsvärde eller köpeskilling används i stället för återanskaffningsvärde.
• Tillbyggnader och renoveringar – Ny- och ombyggnationer som ökat fastighetsvärdet har inte anmälts till försäkringsbolaget.
• Bristande indexuppräkning – Premien indexeras, men försäkringsbeloppet hänger inte med i samma takt som faktiska byggkostnaderna.

Konsekvenser vid skada – ett räkneexempel

Proportionalitetsprincipen innebär att ersättningen minskas med samma procentandel som underförsäkringen:

Vid en totalförlust (brand som förstör hela fastigheten) skulle underförsäkringen i exemplet innebära en förlust på 10 000 000 kr som föreningen och dess bostadsrättsinnehavare tvingas bära.

Hur beräknar ni rätt försäkringsbelopp?

Det säkraste sättet är en fullvärdesförsäkring – där garanterar bolaget att er fastighet alltid är fullvärdesförsäkrad och ni kan inte drabbas av underförsäkring. Fullvärdet baseras på bolagets egna beräkningar av återanskaffningsvärdet.

Alternativt kan ni använda ett fastighetsvärderingsinstitut (t.ex. Byggkostnadsforum) för att fastställa korrekt värde, och sedan ange detta som försäkringsbelopp. Se till att beloppet indexuppräknas årligen.

Tumregeln är att aldrig använda taxeringsvärde, marknadsvärde eller bokfört värde som försäkringsbelopp – dessa avspeglar inte byggnads­kostnaden.

Vad BOSAK kan göra

BOSAK granskar ert nuvarande försäkringsbelopp och jämför det med aktuella byggkostnadsnormer för er typ av fastighet. Vi rekommenderar fullvärdesförsäkring som standard och ser till att ert avtal innehåller indexklausuler. Om ni har ett äldre avtal med fast belopp hjälper vi er att upphandla en fullvärdesförsäkring som eliminerar underförsäkringsrisken – utan extra kostnad för föreningen.